Comprar casa em Portugal sendo estrangeiro: etapas e custos

Atualizado em setembro de 2026.

Comprar casa em Portugal sendo estrangeiro é possível e não exige nacionalidade portuguesa. O que muda é o caminho: mais documentos, mais atenção ao financiamento e uma série de impostos e custos que precisam entrar na conta desde o primeiro dia. Esta é uma visão geral das etapas e dos custos para você se organizar antes de falar com bancos, advogados e imobiliárias.

O estrangeiro pode comprar?

Sim. Não há proibição geral para estrangeiros comprarem imóveis em Portugal. Você precisa de NIF, de conta bancária e, dependendo do caso, de representante fiscal. A compra em si não dá direito automático a residência, e programas que antes ligavam imóveis a vistos foram alterados; para isso, informe-se só em fontes oficiais e com advogado.

As etapas da compra

1. Definir o orçamento incluindo impostos e despesas, não apenas o preço anunciado.
2. Escolher o imóvel e pedir a documentação: caderneta predial, certidão do registo predial, licença de utilização e certificado energético.
3. Contrato-promessa de compra e venda (CPCV), com sinal pago ao vendedor. Aqui o advogado é indispensável.
4. Financiamento, se for o caso, com avaliação bancária do imóvel.
5. Escritura pública (ou documento particular autenticado) e pagamento do restante.
6. Registo predial em seu nome e comunicação às Finanças.

Os custos além do preço

Os principais são:

• IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas), calculado por escalões conforme o valor e o uso do imóvel;
• Imposto do Selo, tradicionalmente de 0,8% sobre o valor da compra;
• custos de escritura e registo;
• honorários de advogado e, se aplicável, comissão de imobiliária;
• custos do crédito habitação, como avaliação e seguros.

Como as tabelas de IMT mudam com frequência, simule o valor no simulador da Autoridade Tributária antes de negociar. Depois da compra, você passa a pagar anualmente o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), cujo valor varia conforme o município.

Crédito habitação para estrangeiros

Bancos portugueses concedem crédito a estrangeiros, mas costumam ser mais exigentes com não residentes: pedem entrada maior, comprovam rendimentos por documentos do país de origem e, muitas vezes, exigem que o imóvel fique como garantia. Residentes com contrato de trabalho português têm acesso a condições mais próximas às dos portugueses. Peça propostas a vários bancos, compare a TAEG (custo efetivo total) e leia as condições de taxa variável e fixa.

Cuidados jurídicos

Verifique se o imóvel está registado em nome de quem vende, se há hipotecas, penhoras ou dívidas de condomínio, e se a área e o uso constantes da documentação coincidem com a realidade. Contratar um advogado independente não é obrigatório, mas costuma ser a proteção mais barata frente ao risco de erro. Se estiver ainda em fase de arrendamento, veja como arrendar casa e considere alugar por um período antes de comprar.

Imóveis de banco e leilões

Uma parte do mercado vem de imóveis retomados por bancos, com preços por vezes abaixo do mercado, mas com riscos próprios: ocupações, obras, dívidas. Nosso guia de imóveis bancários em Portugal explica como funciona.

Dúvidas comuns

Comprar um imóvel me dá o direito de morar em Portugal?

Não automaticamente. A residência exige visto ou autorização específica. Veja o guia do D7 e o checklist de documentos.

Quanto devo reservar além do preço?

Como regra prática, muitos compradores separam alguns pontos percentuais do valor do imóvel para impostos e despesas. Faça a simulação exata do seu caso.

Um exemplo de orçamento de compra

Para mostrar por que o preço anunciado não é o custo final, imagine um apartamento anunciado por 250.000 euros. Além do valor da compra, você vai pagar IMT segundo o escalão aplicável, imposto do selo de 0,8% (cerca de 2.000 euros nesse exemplo), custos de escritura e registo, honorários jurídicos e, se houver crédito, despesas de avaliação e seguros. Muitos compradores reservam alguns pontos percentuais do preço para cobrir tudo isso, e o cálculo exato deve ser feito no simulador de IMT e IS da Autoridade Tributária, com os dados do seu caso. Somando à entrada exigida pelo banco, o dinheiro necessário à vista é bem maior do que só o percentual da entrada.

Perguntas para o vendedor e para o advogado

• O imóvel tem hipoteca, penhora ou outros encargos? Estão cancelados ou serão na escritura?
• A área e a tipologia do registo coincidem com a realidade? Houve obras sem licença?
• Há dívidas de condomínio ou obras aprovadas em assembleia que gerarão despesa extra?
• Qual é o valor patrimonial tributário do imóvel e o IMI anual?
• O que está incluído na venda (mobília, eletrodomésticos)?

O papel do contrato-promessa

O contrato-promessa de compra e venda é um compromisso sério, com sinal e consequências para quem desiste. Em regra, se o comprador desistir sem justa causa, perde o sinal; se o vendedor desistir, pode ter de devolver o sinal em dobro. Por isso, só assine depois de conferir a documentação e de esclarecer a forma de financiamento. Inclua condições suspensivas, por exemplo a aprovação do crédito, quando for o caso.

Compra e imigração

A compra de imóvel facilita a prova de alojamento em processos de imigração, mas não substitui os requisitos do visto. Se o seu objetivo é morar em Portugal, comece pelo visto e pela análise financeira geral, e só depois decida a compra. Vender um imóvel no Brasil para comprar em Portugal implica considerar câmbio, impostos e a prova de origem dos fundos; veja enviar dinheiro do Brasil.

Arrendar primeiro?

Muitos brasileiros começam por arrendar durante os primeiros meses ou o primeiro ano, conhecem bairros, custos de transporte e escolas, e só então compram. Essa estratégia reduz o risco de arrepender-se de uma compra por impulso numa cidade que ainda não conhece.

Aviso: texto informativo e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou financeiro. Confirme impostos e regras no Portal das Finanças e com advogado e banco.